La phase précontractuelle de négociation - risques pour le vendeur

Le principe du consensualisme en droit Français

Quelles sont les conséquences de ce principe pour un vendeur de bien immobilier ?

1 – Le cas d’une vente sans intermédiaires

L’article 1583 du code civil  dispose  : « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. . »

La vente est, alors, parfaite cela peut sembler étrange aux non-initiés mais le simple accord sur la chose et sur le prix vaut  vente ! En pratique cela pose différents problèmes et notamment sur la preuve.

En effet si l’accord n’est que verbalement consacré  les parties ne pourront pas prouver l’existence d’un accord en cas de difficultés ou litiges.

En revanche si l’acquéreur émet une offre d’achat signée par lui et que le vendeur  l’accepte par écrit les parties sont définitivement engagées

Bien entendu demeura pour l’acheteur la possibilité de se rétracter sous 10 jours et la réalisation de conditions suspensives éventuelles (prêt/ vente d’un autre bien etc ……) mais le vendeur lui sera définitivement tenu

En pratique

Du point du vue du vendeur l’acceptation écrite d’une offre d’achat vaut vente et il ne pourra pas se retracter et devra signer l’avant contrat et l’acte définitif aux conditions acceptées par lui.

Du point de vue de l’acquéreur la situation est symétrique en théorie cependant s’il agit en tant que non professionnel et que le bien est à usage d’habitation il aura des portes de sorties (rétractation sous 10 jours / conditions suspensives)

A retenir

Tant que le vendeur n’a pas accepté l’offre de l’acheteur il est libre renoncer à la vente ou de vendre à un autre.

Quid de la négociation ?  Phase précontractuelle ?

La vente n’est pas parfaite tant que le vendeur et l’acheteur ne sont pas en parfait accord sur la chose et sur le prix mais avant l’échange des consentements il existe un période de pourparlers ou de négociation qui peut-être piégeuse

En effet le vendeur ou l’acquéreur peuvent emmètre des offres et contre-offres mais il faut garder à l’esprit que s’il y a accord sur le chose et sur le prix la vente est parfaite il est dans ce cas sage et prudent de stipuler des réserves lorsque le vendeur accepte l’offre :

            Exemple de réserves que peut ajouter le vendeur à son acceptation d’offre

            - Le versement d’un dépôt de garantie

            - L’encadrement de la condition suspensive de prêt (montant et durée) 

            - Une durée pour signer l’avant contrat et l’acte définitif

            - l’absence de substitution possible pour l’acquéreur

Aussi ces réserves peuvent permettre au vendeur si elles sont clairement posées dès l’acceptation de l’offre de valablement se dégager de l’opération si lors de la signature de la promesse l’acquéreur refuse ces réserves !

(exemple refus de verser un dépôt de garantie alors qu’il s’agissait pour le vendeur d’une condition de la vente clairement exprimée )

Le cas d’un rupture fautive de la négociation

Il s’agit du retrait abusif par une partie avant lors de la phase précontractuelle mais teintée d’intention de nuire ou de mauvaise foi

Par exemple la jurisprudence considère comme abusif le comportement du potentiel vendeur  qui après être rentré en négociation garde le silence pendant des semaines précédant la date prévue pour la signature de la promesse, et ce en dépit des  nombreuses relances et appels téléphoniques

Il y a donc  appréciation au cas par cas du comportement des parties à la négociation qui est opérée afin de déterminer l’existence d’une faute dans la rupture des pourparlers :

Concrètement la rupture abusive des pourparlers peut entrainer le paiement de dommages et intérêts mais jamais ne conduire à une vente forcée.

2 – Le cas d’une vente avec intermédiaires

La situation est beaucoup plus subtil à analyser et s’inspire notamment du droits du mandant mais également  de la réglementation en matière de transactions immobilières

Le principe de l’article 1583 demeure en toutes hypothèses mais son application sera à interpréter différemment selon la nature des situations envisagées

- Soit il donne un mandant simple à l’intermédiaire sans clause de représentation  

Le mandat simple est l'acte par lequel le vendeur confie la vente à un ou plusieurs intermédiaires  tout en se réservant le droit de rechercher lui-même un acheteur.

 La mission de l’intermédiaire est de rechercher un acquéreur avec lequel le vendeur demeure libre de contracter

Dans ce cas même si l’acquéreur fait un offre en conformité avec la chose et le prix la vente n’est pas parfaite tant que le vendeur n’accepte pas l’offre d’achat.

C’est le mandat le plus souple et le plus protecteur du vendeur pour éviter d’être piège par l’effet du consensualisme.

Selon la loi, le mandat, même exclusif, confère au mandataire une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandant.

A noter également que le mandant peut être également exclusif en faveur d’un unique intermédiaire.

- Soit il donne un mandant avec clause de représentation à l’intermédiaire

Dans ce cas le vendeur donne à l’agence pouvoir de contracter en son nom aussi si l’acquéreur fait une offre aux  prix affiché la vente sera parfaite.

Il est donc essentiel que le vendeur soit attentif aux clauses de représentation pouvant être intégrée dans le mandat.

- Le cas de la vente aux enchères notariale 

Il s’agit d’une adjudication « amiable » organisée par un notaire

A la fin du délai fixé l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

Le notaire consigne le résultat de la vente dans un procès-verbal d’adjudication. Il vaut acte de vente. Sauf l’existence d’un prix de réserve non dépassé le vendeur est définitivement engagé par l’adjudication.

- Le cas de la vente interactive par enchère

Il s'agit d'un appel d'offre en ligne, d’une durée déterminée.

En partant d'un prix attractif, les acquéreurs font des offres à la hausse selon un pas d'enchères prédéfini, favorisant l'émulation entre acquéreurs.

Dans le cas d'une vente  de ce type il n'y a pas d'obligation de vendre car le vendeur signe un mandat de recherche d'acquéreur.

Le vendeur choisit l'offre qui lui convient le mieux, en tenant compte du prix mais aussi des conditions de financement. Si aucune offre ne lui convient, le vendeur peut toujours refuser de vendre.